新闻中心

　　随着雨季的到来，房屋漏水渐渐成为居民小区最为普遍发生的现象。房屋漏水会造成业主财产损失，业主、物业公司、开发商及相邻业主都可能与损失存在关联，但究竟哪一方对此损失承担责任，就只能进行个案分析。本案中，房屋本身存在一定设计问题，法院却判决物业公司赔偿业主损失，这其中就存在这很多可以深思的问题。

当事人

　　原告：业主被告：物业公司、开发商

当事人观点

　　【原告诉称】

　　业主于2013年年初购买原户主未入住二手房一套，根据原购房合同，该房屋尚在保修期，物业费尚在免费期。业主所住房屋南侧次卧夏天雨季房间内顶部漏水问题严重，至今尚未得到妥善解决。业主曾在2014年、2016年、2018年夏季报修漏水问题。2018年夏天雨季漏水上报物业公司后，物业公司工作人员表示系因空调水管问题导致，但当时业主已按照物业维修规划设置了室外塑料空调引水管。2019年发生最为严重的漏水事件，漏水从7月初延续至8月上旬。原告找来物业公司分析漏水原因，基本排除了飘窗雨季漏水(因当时未下雨)和原告房屋空调水管漏水(已于2018年将空调水管外置)的原因，考虑是楼上住户空调水管仍采用房屋交房时的墙体内插空调排水的方式，尚未按照物业公司后期修改的空调外置方案进行调整。原告几乎每天督促物业公司及时协调楼上业主将空调管外置，督促物业公司尽快协调开发商派工人将同意外置空调管的住户进行空调管外插。2020年夏季，原告再次找到物业公司，提醒物业公司夏季漏水风险问题，物业公司告知已协调地产派高空作业人员进行空调管外插，本夏季不应再漏水。经检验，2020年7-8月原告南次卧未有漏水现象产生。但截至目前，原告房屋南侧次卧多年漏水导致的墙皮掉落一直尚未修复，经多次协调物业公司及地产公司，均未给予有效解决。以上问题给原告造成了经济损失和安全隐患，其行为严重侵害了原告的合法权益。【物业公司辩称】业主与我方之间系物业服务关系，物业公司所管理的区域在原告户门以外的公共区域，户门以内的区域属于原告自行管理的区域，原告因房屋维修问题向我方主张相应赔偿没有事实与法律依据。原告主张生活质量降低的赔偿因原告与我方之间仅系物业服务关系，原告向我方主张无事实和法律依据。【开发商辩称】我方已经取得竣工验收备案表，我方于2012年7月17日将房屋交付与原买受人，原买受人进行验收，办理收房手续并签署交接单，我方交付的涉诉房屋质量符合法律规定和买卖合同的约定，不存在任何漏水问题。原告的证据不能证明是我方的原因造成的损失，且原告没有就房屋漏水向我方报修过，由此造成的扩大损失应由原告自行承担。

法院观点

　　侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，现有证据能够确认房屋南次卧2019年的漏水事实。关于漏水原因，业主及物业公司均认可系空调冷凝水内置管道漏水导致，开发商虽表示漏水原因无法核实，但依据涉诉房屋实际漏水情况及空调冷凝水内置管改为外置管后不再漏水的事实，该事实可予以确认。关于管道安装，业主及物业公司均认可该管道系开发商交房时即存在的管道，开发商称其无法核实该管道是否交付时即存在，因空调冷凝水管属于内置管道，业主在收房后无法自行安装，故法院对业主及物业公司的主张予以采信。涉诉房屋已经于2012年交付原买受人，依据法律规定，该内置管道的保修期为两年，涉诉房屋漏水时，该内置管道已超过保修期，且现有证据无法证明该内置管道存在质量问题。该内置管道属于公共管道，依据《前期物业服务协议》，应由物业公司进行养护及管理，现因该管道漏水导致涉诉房屋产生损失，物业公司应进行赔偿。

律师评析

　　随着我国市场经济的不断发展，房地产领域相关法律法规也日益完善，国家对新建商品房的竣工验收也越来越严格，业主对物业行业服务要求也越来越高。现实中会有部分房地产开发商在房屋设计阶段或者施工阶段因工作不到位而导致交房后的房屋存在一定质量上的问题，这些问题中漏水的情况十分常见，因为便利性的缘故，开发商交付房屋后，业主一般都首先找到物业公司对接处理漏水问题，也促使物业公司具备更高的专业能力应对相关问题。本案中，虽然漏水原因系设计问题，原本应由开发商承担，最后物业公司却对此承担责任，显然是物业公司没有尽到管理义务，不能及时处理问题的原因，这也为作为物业管理人、负有善良管理人义务的物业服务公司提了醒。因此，为了防止房屋漏水导致业主损失扩大，业主、物业公司及开发商都应保留证据，通力协作，积极应对，将损失压减到最小程度，由责任人承担相应责任。

律师简介

陈顺祥律师

　　湘潭大学法学硕士，现为湖南大湘律师事务所合伙人、现代物业法律事务部负责人。主要领域：企业合规、现代物业、民商事纠纷、知识产权。对公司法、合同、物权、侵权责任、著作权法等领域有深入研究，具有丰富的著作权、商标权及不正当竞争等知识产权纠纷的处理经验。从业以来，秉承专业、诚信、稳健、正直的执业精神，以严谨务实的工作态度与认真钻研的工作作风，切实满足当事人的法律需求，维护当事人的合法权益，捍卫法律尊严，得到当事人的高度好评与肯定。所获荣誉：获评湖南大湘律师事务所“2021年度优秀青年律师”。